如何可以在「安老按揭計劃」下將物業轉化為現金流應付治療費用
李令翔先生
香港按揭證券有限公司總裁
訪問：王榮珍女士
資料整理：歐陽畹華女士
簡介：
病人患上癌症，除了需要面對治療或是其他因疾病而衍生的費用，還需要擔心因患病而失去收入。經濟方面的壓力令病人和照顧者擔心和憂慮。如果病人或照顧者擁有自住物業，可以考慮由香港按揭證券有限公司(「按證公司」) 推出的「安老按揭計劃」，將物業轉化為現金流，提供即時及持續可動用的資金。在這篇訪問中香港按揭證券有限公司總裁李令翔先生為我們解釋什麼是「安老按揭」、計劃詳情、申請資格和程序等。
第一部份——什麼是「安老按揭」
第二部份——安老按揭計劃如何可幫助年長癌症患者
第三部份——計劃詳情
第四部份——個案分析
第一部份——什麼是「安老按揭」
王：我們明白面對長期的治療，癌症除了影響患者及照顧者身體 及情緒健康外，難以預料的治療費還會為患者及家人帶來沉重的 經濟負擔，如果患者或照顧者擁有自住物業，可以考慮由香港按揭證券有限公司(「按證公司」) 推出的「安老按揭計 劃」，將物業轉化為現金流，為患者及其家人提供即時及持續可動用的資金。
今日我們非常高興邀請到香港按揭證券有限公司總裁李令翔先生接受我們的訪問，替我們解釋一下。Raymond 非常感激你抽空上來。
李：不用客氣。
王：首先甚麼是「安老按揭」?
李：安老按揭又名「逆按揭」，是一項「逆向」的按揭貸款安排。
有別於一般傳統按揭貸款，借款人在安老按揭計劃下把住宅物業抵押給銀行後，銀行會向借款人以每月形式提供貸款(又稱「每月年金」)，借款人亦可向銀行申請一筆過提取貸款。無論是每月形式或一筆過的貸款，借款人在有生之年均毋須還款。同時，借款人仍是物業的業主，可繼續安居在物業內直到百年歸老。
因此， 安老按揭這種特別的貸款安排，成為了借款人將物業套現但又不會影響現有居住生活狀況的個人財務選擇。還有，借款人在特定的情況下，例如因接受醫療或護理服務而遷出物業，更可選擇將已申請安老按揭的物業出租，以賺取租金收入來應付醫療開支。
王：這個計劃和其他物業套現方法有什麼分別？
李：事實上，市場上有其他物業套現的方法，例如將物業加按、轉按或重按等作套現的再融資按揭方案，然而銀行必須對借款人的收入狀況和還款能力作出評估，而對於欠缺穩定收入的退休人士來說，可能未必符合申請這類傳統按揭的資格。恰好相反，安老按揭的特色是以長者或退休人士為本，借款人的還款能力並不是審批貸款的考慮因素。
第二部份——安老按揭計劃如何可幫助年長癌症患者
王：安老按揭計劃可如何幫助擁有自置物業的年長癌症患者或其作為照顧者的家人？
李：計劃可以在以下幾方面幫助到他們：
每月穩定收入 - 在治療期間，病人或照顧者可能無法工作去賺取收入。 安老按揭讓借款人按個人需要選擇適合的年期 (10年、15年、20年或終生) 收取每月年金，為自己及家人自製每月穩定收入，以減輕日常生活開支和經常性的醫療費用帶來的財政壓力。每月年金於批核時一經釐定，金額將會固定不變;其後樓價升跌、利率升跌、通脹、通縮、或其他經濟因素的轉變，都不會影響每月年金的金額。
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一筆過貸款—- 安老按揭可以為借款人提供一筆過貸款，以應付醫療開支等特定需要。面對所費不菲的癌症治療費用，一筆過貸款可減輕患者或家人的財務負擔，安心對抗病魔渡過難關。同時，可申請一筆過貸款用於其他用途，例如：全數清還物業的原有按揭、支付物業的家居改善、維修及保養開支、辦理持久授權書的開支、購買骨灰龕位及墓地的費用等，以滿足不同的個人需要，相信對病人及家人在特別情況下都會帶來幫助。
**2023年5月更新：
一筆過貸款可用於不同用途，借款人可於申請安老按揭貸款時及╱或在所選定年金年期內的任何時間，提出申請一筆過貸款，以滿足不同的個人需要。有關詳情，請瀏覽以下網頁：
https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/reverse_mortgage_programme.html 終身毋須還款 - 一般情況下，借款人可終身毋須還款，讓病者可以無後顧之憂，專心面對治療和休養。
第三部份——計劃詳情
王：請問利率方面怎麼計算？
李：有兩種按揭利率選擇 -—-為切合個人的財務需要，借款人可選擇浮息或定息按揭計劃。一般情況下，定息按揭計劃較浮息按揭計劃可提供較高的每月年金及最高的一筆過貸款金額。
王：當樓市升的時候情況會怎樣改變？樓市跌的時候又會有什麼影響？
李 : 當樓價上升，借款人可選擇轉按，全數清還原有安老按揭貸款，並重新提出申請來獲取更高的每月年金。
當樓價下跌的時候，每月年金卻並不會減少。所以這計劃是有抗通賬的能力。
王：參加這個計劃之後，申請人是否一定要終身居住在原有的物業？
李：終身居住於原有物業或靈活地將物業出租都可以 – 申請安老按揭後，借款人可終身安居在原有物業。但借款人日後一旦因接受醫療或長者護理服務 (例如入住護老院、療養院或與其他家人同住以便照顧)而需要遷出原有物業，便可以申請將物業出租，在收取每月年金的同時亦能賺取租金收入，透過獲得雙重收入減輕醫療開支以及繳交差餉、管理費雜費等的財務負擔。
王：那麼還款安排又怎樣？
李：當安老按揭貸款下所有的借款人百年歸老後，後人(繼承人) 可選擇優先全數清還貸款來贖回物業，亦可選擇自行安排出售物業或由銀行出售物業，以償還貸款。如出售物業所得的款項超過安老按揭貸款總結欠，銀行會將餘額退還給繼承人。如出現資不抵債 (例如因市場調整令樓價大幅下跌，或因借款人長壽而累積大額貸款結欠)，則差額將由安老按揭計劃下的按揭保險全數承擔。
王：申請安老按揭有甚麼考慮因素?
李：如其他貸款產品一樣，申請安老按揭也涉及一些須要支付的費用，例如利息開支、按揭保費、法律文件費用、相關手續費用(如有)等。雖然這些費用可加借入按揭貸款內，並在 一般情況下可終身毋須還款，但當借款人離世後，如果後人希望贖回物業，就需要把貸款總結欠全數清還。因此，借款人需要考慮到因終身毋須還款而總貸款額會持續滾存增長， 對後人將來可繼承的遺產價值將會受到影響。
王：請問什麼人有資格申請「安老按揭」？
李：我們可以從兩方面看——就是借款人方面和物業方面。
借款人方面：
- 為55歲或以上(未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上)，並持有有效香港身份；及
- 現時沒有破產或涉及破產呈請或債務重組物業。
物業方面：
- 為香港住宅物業 (透過送贈契約取得的物業可被考慮)；
- 由借款人以個人名義持有，或由借款人與另外最多兩名借款人以聯權共有形式持有；
- 樓齡50年或以下；
- 無任何轉售限制 (有關當局就未補地價資助出售房屋所設的轉售限制除外)；
- 沒有出租 (如借款人已持有有關物業達1年或以上，以及所有借款人均符合下列條件，他便可申請將有關物業出租:
- 聲明已經退休;或
- 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業）。
安老按揭的申請方法簡單，毋須審批借款人的還款能力，只要借款人及物業符合資格，經批核及簽署所需法律文件後，安老按揭便正式生效，借款人便開始每月收取年金。
費用方面
王：請問有關費用如何？
李：費用方面涉及利息、基本按揭保費、輔導費和法律費用：
- 利息–根據安老按揭貸款的總結欠，以複息計算；
- 按揭保費–將計入安老按揭貸款的總結欠：
- 基本按揭保費–為指定物業價值的1.96%，分7期，由第4年至第10年每年支付，每期費用為指定物業價值的0.28%；及
- 每月按揭保費–根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25%計算，按月支付；
- 輔導費–繳付予輔導顧問，作為提供輔導服務的費用；及
- 法律費用–簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付的費用。
申請程序
王：請問申請程序怎樣？是不是很複雜？
李：只需四個步驟，便可申請「安老按揭」：
步驟一，申請人可以直接聯絡銀行，銀行會向申請人作初步了解 。
步驟二，申請人預約合資格的輔導顧問接受「安老按揭」輔導，完成輔導後，申請人將獲發輔導證書。
步驟三，當申請人獲發輔導證書後，便可正式申請「安老按揭」。
步驟四，申請一經批核，簽署按揭及相關法律文件，便可以開始收取每月年金。
第四部份——個案分析
王：很多謝你那麼詳細替我們解釋了計劃的方面，為了讓我們的觀眾更加了解，可不可以用一個個案來解釋一下？
李：好的。以下個案，可讓大家更具體了解安老按揭如何為患者及作為照顧者的家人舒緩資金的壓力:
申請人 陳先生(70歲)、陳太(65歲) 家庭狀況 ：沒有子女
年金年期 ：終身
利率計劃 ：浮息計劃
物業估值 ：800萬港元
陳先生不幸患上癌症，打算透過申請安老按揭，把與太太聯名持有的住宅物業套現，以應付突如其來的醫療開支。陳先生夫婦申請了提取一筆過貸款40萬元作為醫療費用，同時二人終身每月收取約$15,200的每月年金。年金收入可讓夫婦二人聘用外傭照顧其日常起居生活，減輕陳太作為照顧者面對的壓力之餘，陳生可以更安心住在自己的安樂窩療養。日後當夫婦其中一人身故，另一借款人仍會繼續收取每月年金和安居家中安享晚年，確保伴侶將來生活穩定；如日後需遷出物業入住護老院或療養院，則可申請將物業出租。
王：安老按揭能夠提供患者及作為照顧者的家人多一個解決突發醫療資金需要的財務選擇。如各位想更了解有關安老按揭的詳情，請瀏覽香港按揭證券有限公司網頁(www.hkmc.com.hk) 。或者可以參閱安老按揭計劃小冊子及資料冊。
Raymond，很感激你接受我們的訪問。
李：不用客氣。
（於2022年2月定稿）
